Wybranie odpowiedniej wielkości i jakości magazynu w sprzyjającej lokalizacji to czasami zadanie wręcz niemożliwe. Z tego właśnie powodu coraz częściej przedsiębiorcy decydują się na rozwiązanie, które jest w idealny sposób dopasowane do ich potrzeb. Mowa tu oczywiście o magazynach BTS, czyli built-to-suit, które – jak sama nazwa wskazuje – uszyte są na miarę. Przyjrzyjmy się im nieco bliżej.
Główne mankamenty klasycznych magazynów
Istniejące już od lat magazyny mają swoje ograniczenia. W wielu przypadkach były one budowane pod konkretne zastosowanie, które niekoniecznie zbieżne jest z naszymi oczekiwaniami. Niektóre firmy różnią się również sposobem magazynowania posiadanych towarów. Nie bez znaczenia jest również wielkość przestrzeni biurowej, jak i całego zaplecza. Największym problemem jest jednak lokalizacja, która z fizycznych powodów nie może być oczywiście zmieniona.
Dodatkowym utrudnieniem bywa stan techniczny obiektu — starsze budynki często wymagają kosztownych remontów infrastruktury, modernizacji systemów bezpieczeństwa czy dostosowania do aktualnych norm przeciwpożarowych. Niewłaściwa wysokość stropu może uniemożliwić zastosowanie nowoczesnych systemów regałowych, co bezpośrednio wpływa na efektywność wykorzystania przestrzeni. W przypadku obiektów wielofunkcyjnych pojawia się także ryzyko kolizji z działalnością sąsiadujących najemców — zwłaszcza gdy chodzi o godziny dostaw, natężenie ruchu czy specyficzne wymagania dotyczące warunków przechowywania.
Zalety built-to-suit
To, co stanowiło główny problem w przypadku klasycznych magazynów, jest jednocześnie główną zaletą BTS-ów. Klient ma możliwość wybrania takiej lokalizacji, jaka jest dla niego najbardziej wygodna. Bardzo często teren jest już w posiadaniu przedsiębiorcy, jednak czasami to firma pośrednicząca zajmuje się tym zadaniem.
Możliwe jest ustalenie proporcji przestrzeni przemysłowej i przestrzeni biurowej. Jest to bardzo istotne, ponieważ czyni pracę znacznie bardziej efektywną. W przypadku tak dużych inwestycji warto zawsze opierać się przede wszystkim na doświadczeniu i wiedzy ekspertów, którymi zawsze dysponują profesjonalni deweloperzy.
Parametry techniczne dostosowane do specyfiki działalności
Magazyn BTS pozwala na precyzyjne określenie nośności posadzki, co ma znaczenie zwłaszcza dla firm przechowujących ciężkie towary lub korzystających z wózków widłowych wysokiego składowania. Indywidualne zaprojektowanie instalacji elektrycznej umożliwia rozmieszczenie punktów zasilania w miejscach faktycznie wykorzystywanych przez sprzęt oraz optymalizację kosztów eksploatacyjnych dzięki strefowemu sterowaniu oświetleniem LED.
Elastyczność projektu obejmuje również układ docków załadunkowych — ich liczbę, rozmieszczenie oraz wyposażenie w pochylnie hydrauliczne dopasowane do rodzaju i rozmiaru obsługiwanych pojazdów. W branżach wymagających specjalnych warunków przechowywania możliwe jest zaprojektowanie stref chłodniczych lub mroźniczych z odpowiednią izolacją termiczną już na etapie konstrukcji budynku.
Długoterminowa perspektywa ekonomiczna
Choć początkowy nakład finansowy może wydawać się wyższy niż w przypadku wynajmu gotowej przestrzeni, built-to-suit eliminuje konieczność kosztownych adaptacji i kompromisów funkcjonalnych. Obiekt zaprojektowany pod konkretne procesy logistyczne redukuje straty czasu związane z nieefektywnym układem komunikacyjnym czy zbędnymi przejazdami wewnątrz hali.
Nowoczesne standardy budowlane i materiały wykorzystane w konstrukcji BTS przekładają się na niższe rachunki za media — zwłaszcza gdy projektant uwzględni instalacje fotowoltaiczne, odzysk ciepła lub systemy zarządzania energią. W perspektywie wieloletniej umowy najmu te oszczędności mogą zrównoważyć różnicę w czynszu względem starszych obiektów o gorszej efektywności energetycznej.
Jakie są koszty takich magazynów?
Koszt, jaki trzeba ponieść, jest zależny od gabarytów i lokalizacji magazynu. Firmy biorą również pod uwagę wymagania klienta odnośnie zaplecza, jak i wyposażenia, które jest dla niego niezbędne. Dużym plusem jest to, że profesjonalni deweloperzy w kompleksowy sposób są w stanie zadbać o wszystkie szczegóły realizacji projektu i obniżyć ceny poprzez stałą współpracę z zaufanymi podwykonawcami.
Modele finansowania inwestycji
Istnieją przede wszystkim dwie możliwości użytkowania magazynu: wynajem lub kupno. Najpopularniejsze jest wynajmowanie przestrzeni magazynowej na określony czas. Należy w tym miejscu wspomnieć, że w zależności od ponoszonych kosztów przez firmę zajmującą się budową obiektu, będzie to minimum 10, a nawet 15 lat. Do czynszu doliczane są oczywiście koszty zużytej energii, ochrony czy serwisu sprzątającego.
Ponadto najemca zobowiązany jest do wykonywania napraw na własny koszt. Zgodnie z polskim prawem wynajmowanie obiektu nie może przekraczać jednak 30 lat. Umowy na tak długi okres zdarzają się jednak niezwykle rzadko, ponieważ firmy, które planują tak długoletnie użytkowanie magazynu, po prostu kupują go na własność.
Czynniki wpływające na ostateczną cenę
Ostateczny koszt metra kwadratowego zależy od kilku zmiennych. Dostępność mediów na działce — przyłącza energetycznego o odpowiedniej mocy, wodociągu czy kanalizacji — może stanowić nawet 15-20% całkowitej inwestycji, jeśli infrastruktura wymaga rozbudowy. Geotechnika terenu również odgrywa rolę: grunty nośne pozwalają na zastosowanie tańszych fundamentów, podczas gdy słabe podłoże wymaga dodatkowych prac fundamentowych.
Koszty rosną, gdy inwestycja wymaga specjalistycznych rozwiązań — na przykład podłóg o zwiększonej odporności chemicznej, systemów wentylacji mechanicznej z filtracją czy wzmocnionej konstrukcji dachu pod panele fotowoltaiczne. W przypadku lokalizacji w pobliżu terenów zabudowanych mogą pojawić się dodatkowe wymagania dotyczące ekranów akustycznych lub nasadzeń zieleni izolacyjnej.
Porównanie z tradycyjnym najmem
Stawki czynszu w magazynach uniwersalnych wahają się zazwyczaj od 3 do 5 euro za metr kwadratowy miesięcznie, zależnie od regionu i standardu obiektu. W przypadku BTS czynsz może być nieznacznie wyższy ze względu na dopasowanie parametrów do najemcy, jednak różnica ta jest równoważona brakiem konieczności ponoszenia wydatków na adaptację przestrzeni — w tradycyjnych halach często sięgają one kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Dodatkowym atutem jest przewidywalność kosztów operacyjnych. Nowoczesna konstrukcja i materiały przekładają się na niższe rachunki za ogrzewanie, które w starszych obiektach potrafi stanowić znaczące obciążenie budżetu, zwłaszcza w sezonie zimowym. Systemy zarządzania budynkiem (BMS) wbudowane w nowe obiekty pozwalają na bieżące monitorowanie zużycia energii i optymalizację ustawień, co w starszych halach jest trudne lub wręcz niemożliwe bez dodatkowych nakładów inwestycyjnych.
